拆遷補償標準 土地征收評估

評估的合法性
評估的合法性是指拆遷評估機構產生、評估方法、原則、操作程序、依據、糾紛的解決都有其明確規定，只有嚴格按照有關條例、行政法規、部門規章等規定執行，才能保證評估結果的合法性。評估機構先要具有一定的資質，應該按照資質規定的范圍開展評估業務;
其次評估機構的產生要有嚴格的程序，先薦，后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評估的特殊規定。
拆遷評估是一件十分嚴肅的工作，應該嚴格按照規定的程序進行，程序合法是實體合法的前提。評估機構在現場踏勘的基礎上形成評估報告，并將評估結果、依據、評估因素等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監督。公示期間，評估機構還要向拆遷當事人解釋拆遷評估的依據、選用的評估方法、評估結果的產生過程等。
對于有異議的評估結果，要在規定的時間內進行復核;拆遷當事人對復核結果再有異議的，可向拆遷主管部門書面申請裁決，由房屋拆遷主管部門提請房屋拆遷評估技術會對評估結果進行鑒定，在規定時間內作出裁決。拆遷評估還有許多配套文件，而且還有時效性，房屋拆遷評估的估價時點是房屋拆遷許可證核發之日，因此也只有在估價時點的房屋基準價、重置價格標準、成新率、層次朝向差價率、附屬物價格、裝修市場行情等才是正確的評估依據，否則就是不合法的評估。
拆遷評估的合法性是一份評估報告正確的前提，只有領有合法的房屋拆遷許可證，由**評估資質的評估機構對合法的房地產及其附屬物，按照拆遷評估的原則、合理的方法、嚴格的程序等得出的評估結果才是合法的評估結果，才能經得起時問和政策的考驗，才是、公平、公開的評估結果。

拆遷評估常用方法
對于拆遷評估機構，確定評估的方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。在實際應用和掌握過程中，該原則要求對同一評價對象采用兩種以上的評價方法。作為拆遷律師，我將簡要介紹三種常用的估價方法作為基本判斷標準，以幫助您準確地比較和比較法律。
1、比較法：通過比較被評估資產與近出售的類似資產之間的異同，以及類似的資產估價方法，調整市場價格以確定被評估資產的**。
適用于類似房地產交易的被征收房屋，要求：
被征收房屋具有成熟活躍的交易市場。
可以作為參考的房屋。例如，評估的房屋可以找到類似的參考房屋，即相同用途的類似參考房屋、地理位置和配套設施。
2.收益法：一種共同的評估方法，通過評估被評估資產的未來預期收益并將其轉換為現值來確定被評估資產的價格。
適用于有收益且收益能量化的房地產，如公寓、餐館等，要求：
評估對象使用時間較長且具有連續性，能在未來相當年內**一定收益。
評估對象的未來收益和評估對象的所有者所承擔的風險能用來衡量。
3、假設開發法：指預計估價對象開發完成后的**，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或**的方法。
適用于：評估房屋正在建設中。要求：
在建新開發房地產項目。
待售房地產項目。

2022年4月我方接受福建省福州市李女士的委托，對其因修建高速公路而被納入征地紅線范圍內養豬場進行評估，根據委托方介紹和評估人員現場勘查了解，征拆方與委托方對補償事宜數次進行協商，未達成一致的情況下，征拆方私自將委托方的數千頭存欄豬進行售賣，委托方養殖場所進行強力拆除破壞，后給委托方帶來巨額的財產損失，我方評估師根據委托方情況和現場勘查結果，并依據《*資產評估法》、《國有土地房屋征收與補償條例》等相關法律法規，對停產停業損失采取收益法進行評估，對現有的小豬、育肥豬、母豬、后備母豬等采取市場法進行評估，對固定資產采取重置成本法進行評估，后出具評估報告，為后續的委托方與征拆方對補償款協商一致，從而委托方補償事宜順利解決提供了合理**，為委托方捍衛合法權益提供了有效依據。
本公司有著多年豐富經驗的專業技術的評估團隊，如您遇到如需相關資產評估，歡迎您來電咨詢，我們全程為您提供專業化的，標準化的評估服務，為您提供快捷、有效地的解決方案。

征地拆遷損失賠償過程當中的資產評估作用
**實踐領域中，關于涉訟標的財產（資產）的**認定、資產損害賠償**認定、刑事案件中影響量刑依據的涉案財物（資產）及損失判定，都需要由認定的專業評估機構出具專業**意見。
資產損害賠償鑒定評估，是資產的所有權、用益物權或者擔保物權受到侵害，從而對損害帶來的資產**減損額進行的鑒定評估。資產變價，是執行案件的重要環節之一。由資產評估確定資產**減損額、確定資產變價底價是通行的做法。采信資產評估機構出具的關于資產損害賠償的鑒定評估結論，為判案提供依據，有利于案件的處理及糾紛的化解。在此方面，資產評估發揮了重要作用。
資產評估結論關系犯罪嫌疑人的定罪量刑，即罪與非罪、此罪與彼罪、量刑的多少等。因此，刑事案件中資產評估結論決定著犯罪嫌疑人的切身利益，決定著案件審理的客觀、，是非常重要的鑒定結論。如備受國內廣泛關注的“力拓案”，資產評估為提供了公允的**評估結論，使案件得到順利判決。
**實踐領域中的資產評估展望，資產評估是專業性很強的工作，資產評估可以為涉案標的提供**衡量尺度。民事訴訟案中，在立案、審理、判決、執行等各個環節，資產評估均可以提供涉案標的資產的**鑒定工作。隨著社會經濟的發展，人們的經濟活動大量增加，經濟活動中的民事糾紛也隨之增加，資產評估行業將會在**領域發揮較大作用。
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