評估公司 企業搬遷評估 白山別墅拆遷評估

2021年10月我們接受張掖市毛先生的委托，對其所經營的醬制品廠進行評估，根據評估人員現場勘查，委托方以腌菜、醬菜醬料為主營業務、火鍋底料為輔的年產幾十萬噸的產品的成熟產品線，自成一體的產銷線路，既深耕本地市場十余載，又利用互聯網在線上積攢諸多人氣的現代化家族型企業，成為當地的家喻戶曉的企業。
6000多平的廠房,30多名員工，2017年初因環保原因暫停一段時段后，3月委托方經營場所被**納入征地拆遷紅線范圍內，委托方與征拆方多次接洽協商后，未達成一致，征拆方于七月初的某天晚上進行，對其委托方的資產造成巨大的損失。
我方評估師根據現場勘查了解到的情況，結合委托方的實際情況后，我方工作人員制定詳細的評估計劃，根據資產的形態，分為有形資產和無形資產兩部分進行評估，評估師根據委托方提供的資料和聲明，并依據《*憲法》、《*資產評估法》、《*合同法》、《*土地管理法》、《*建筑法》、《*勞動法》、《*勞動合同法》、《國有土地房屋征收與補償條例》等相關法律法規，對其固定資產—房屋建筑物、機器設備、附著物等采取重置成本法，對其存貨采用基礎法。對其停產停業損失采用收益法，對其國有土地使用權采用基準地價修正系數法，對其無形資產—商標、專有權等采用收益法進行評定估算。后出具正式評估報告，為委托獲得合理補償金額提供了強有力的參考依據。

1、土地補償
土地補償是針對養殖場占地的補償。占地補償的標準和普通耕地補償的標準相同，一般在3-5萬元左右一畝。值得注意的是，養殖場的土地，如果是養殖戶自己的土地，并辦理了相關手續，那這個補償應該歸養殖者本人所有。但如果養殖戶是租用的土地，那土地補償應該歸原土地承包者所有(有相關協議合同的除外)。
2、地上附著物補償
養殖場拆遷中的地上附著物補償包括相關廠房、養殖設施、養殖工具、相關的附屬設施、包括用電、用水和環評等的處理設施，都屬于補償范圍，而且是不可移動補償。對于這部分補償，一般需要與拆遷方協商、評估確定。
其中還包括牛、羊等動物的相關情況來評估確定。這一項補償需要考慮養殖的畜禽類數量，按照實際存欄禽畜的種類、數量和大小進行補償。
3、廠房補償
如果建設的廠房沒有改變土地的用途，比如是在養殖用地或者設施農用地上建設的廠房，并辦理了環評等相關手續。在這種情況下，就需要由具有資質的評估機構對養殖場來進行評估，并且按照當地的補償標準給予合理、公平的補償。
4、停產停業損失補償
停產停業損失補償，是指從拆遷開始，到養殖戶搬到另一個地方再次恢復生產的時間，因拆遷而造成了養殖場無法持續經營所帶來的營業損失補償。一般是按月支付，總計六個月，這部分補償一般會要求養殖戶提供營業流水、資產負債表等相關資料，具體的補償金額根據所提供的材料來評估確定。
5、搬遷費
對于養殖場內搬遷的各種設備、動物、生活用品所需的合理費用，均屬于搬遷費。養殖戶們還會根據養殖場的設備、剩余物料等在搬遷過程中，有可能產生的折舊、損失等進行的賠償。具體的補償數額，并沒有統一的標準，一般經雙方評估協商后確定。

2021年11月我方接到云南省昆明市吳女士的電話，進行大量的前期溝通后，我方立即派出評估工作人員進行現場勘查，我方人員勘查委估現場發現，委托方經營一家種植、栽培、銷售為一體的綠化樹、景觀樹、果樹 、盆栽的苗圃培育銷售基地，種植面積約為170畝。
2020年某月某日，在相關方未與我方當事人就補償價格協商一致的前提下，對其委托方約170畝的樹苗、景觀樹、果樹及盆栽進行強力拆除砍伐、對房屋建筑物進行拆除，并將砍伐的部分征拆方未**委托方的認可的情況下，將樹木移栽至另一個相關方*的土地上，這對委托方企業的日常經營和客戶的交易造成了巨大的損失。
本次評估中，我方評估師根據依據委托方情況，依據《*資產評估法》、《國有土地房屋征收與補償條例》、《*土地管理法》等相關法律法規，對相關種植物（綠化樹、景觀樹、果樹、盆栽）采用市場法評估其至評估基準日的現有價格，采取收益法評估其停產停業損失，采取重置成本法對其房屋建筑物進行評定估算，出具報告初稿后委托方與我方進行多次溝通，補充其因砍伐所造成的損失遺漏的資產，納入評估范圍，后出具評估報告，因為我方出具的資產評估報告合理、合法、公平、，為后期委托方對其征拆相關方進行**訴訟至后按資產評估報告協商解決提供了有力的依據，幫助委托方捍衛合法權益提供了強大的**。

企業碰到拆遷了，如果獲得應有的補償？
1、企業經營用房的市場價格賠償。企業經營性用房的補償對象只能是房屋的產權人，如果企業是承租人的話，那么只能是對承租人在租賃期間對自建的地上物有權獲得補償。
2、企業經營場地的土地使用權的市場價格賠償。企業經營場地的土地使用權的市場價格的補償對象是土地使用權人，補償依據以相關證件為準。
3、不可移動設備的損失補償。對其補償的標準應按照設備使用年限進行折舊或重置市場價格計算。
4、可移動設備的搬遷費、安裝費的補償。具體補償標準按照當地搬遷費標準或實際發生額計算。
5、人員遣散安置和停工留薪等費用補償。異地遷建廠房的，需要支付停工期間的工資和費;對于停止經營的，需要依據《勞動合同法》的有關規定，支付解除勞動合同的經濟補償金。
6、停產停業造成的訂單違約損失補償。根據企業生產規模，訂單損失等情況進行評估。
7、其它與拆遷有關的損失補償。如實驗室、無菌車間、包裝車間等特殊廠房的驗證費，廣告投入后尚未回收成本的損失，駐外機構停產期間的必須開支等等。
以上這些賠償項目的數額需要根據被拆遷企業的具體情況經評估后確定。
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